上期我们说到，在北海要开一家酒店营生，要搞清楚酒店业运用范围十分广泛的Revpar。那搞清楚了Revpar是什么就可以开店了么？

当然不是，盲目开店最常看到的情况是这样的：

房东口中的情况：“这个酒店不愁客源，节假日都满房不够卖！”，于是抵挡不住诱惑盘下来了。

自己做真实情况：平时50块钱没人住，空置率达到70%。于是想转又转不出去。

地理位置：

无论是酒店客栈还是民宿，地理位置永远都是第一考虑的因素，它代表着充足的人流量，庞大的客流量以及丰富的客源渠道。如果你的酒店在商业中心、交通枢纽附近，那么恭喜~你的酒店容错率就高了许多。无论是精致高端、品质中端还是经纪低端路线都可以轻松适应。

房租成本：

当我们心里预期要做低端下沉市场客源（比如宾馆、低端客栈、主接团队的酒店等）的时候，我们的房租成本不建议高于40元/间每天；如果预期做的是中高端市场，房租成本不建议高于60元/间每天，否则在淡季的时候营运压力会非常大。在北海如果房租成本高于65元/间每天，那基本不用考虑了。

周边配套设施：

免费的停车位，多样的餐饮周边，品类齐全的商超，是否有方便的交通，这些都是消费者十分在意的点。这些配套决定着消费者后续的入住体验，也对酒店能否长久营运起到了关键的作用。

区域竞争情况;

着重去看同一区域内的相同竞争类型的酒店数量。举个简单的例子，假如预计想在湖南路开一家宾馆，湖南路和其沿线百元以内的宾馆、公寓多达100多家，若想在其中杀出血路显然是比较困难的。但是150-250元的中端酒店却只有10家。其中不乏设施设备老旧、服务设施不完善的老酒店或者民宿。因此在这个区域投资做一家中端商务酒店显然比做低端宾馆要更容易成功。